一個數字，震驚了整個台北房市：2025年億級豪宅交易量銳減四成。這不只是一串冰冷的數字，更是無數高資產族群「賠售千萬」的血淚寫照，打破了高總價住宅過往「抗跌神話」。當市場對央行「微鬆綁」政策抱持一絲期待之際，這股從豪宅蔓延開來的寒流，正預示著台灣房市正步入一個由政策主導、充滿不確定性的「冷靜期」。
表象：政策微光與青年希望的兩難
在房市一片觀望聲中，中央銀行於2026年Q1理監事會議中，意外地對第七次選擇性信用管制釋出「微鬆綁」訊號，將自然人購買第二戶住宅的貸款成數，由原本的五成提高至六成。這項調整被視為回應換屋族的需求，為沉寂已久的市場注入一絲暖意，讓部分自住換屋族得以喘息，有望降低購屋門檻。
與此同時，廣受年輕族群關注的「新青安」購屋優惠貸款方案，自推出以來已成功幫助超過15萬戶年輕人買到房，平均每戶撥貸金額高達777萬元，展現其強勁的市場吸力。然而，現行方案即將於2026年7月到期，市場盛傳「新青安2.0版」條件恐將大幅縮水，這讓原本受惠的青年首購族群，對未來感到不安。房仲業者悲觀預測，一旦新方案條件緊縮，青年首購買氣可能在2026年第三季就此熄火，讓許多期待靠政策圓夢的首購族陷入「冷靜期」。
真相：房價止跌未成，豪宅跌落神壇
儘管央行展現「漸進式鬆綁」的態度，但根據台經院產經資料庫總監劉佩真的分析，台灣房市景氣止跌回升的態勢尚未成形。她指出，目前市場仍受限於銀行端保守的估價策略，加上高利率環境的雙重夾擊，使得房市整體仍處於「政策主導的冷靜期」。這意味著，即使貸款成數略有放寬，實質的購屋動能仍難以有效提振。
台經院產經資料庫總監劉佩真直言：「儘管央行打防政策出現『漸進式鬆綁』，但受限於銀行端保守估價與高利率環境，房市整體仍處於『政策主導的冷靜期』，房價止跌回升態勢尚未成形。」
最令人震驚的莫過於台北市億元豪宅市場的急凍。受信用管制與法人購屋許可制的雙重夾擊，億級豪宅市場在2025年僅錄得146筆交易，相較於2024年的249筆，交易量直接下挫逾四成。更甚者，多筆指標性豪宅頻傳賠售千萬的案例，其中包括：
- 「敦南樞苑」中低樓層戶別：2021年以2.88億元取得，2026年初轉售價2.8億元，帳面賠售近900萬元。
- 「華固松疆」低樓層戶別：2014年以1.32億元購入，2026年1月成交價約1.28億元，賠售約350萬元。
- 「璞園信義」低樓層戶別：2013年底以1.64億元購入，2025年9月轉售價1.58億元，賠售超過600萬元。
專家分析，這些賠售案例多集中於規模較小、隱密性不足且位於中低樓層的物件，這些「三大致命傷」讓豪宅的抗跌性受到嚴重質疑，昔日「買高價宅穩賺不賠」的神話，似乎已徹底跌落神壇。
各方角力：央行、銀行與市場的分化
面對複雜的房市情勢，中央銀行總裁楊金龍明確指出，當前的房市管制「未到大舉鬆綁之時」。央行報告揭露，除了房價未明顯下滑，新青安房貸政策也是考量因素之一。雖然自2024年9月實施第七波選擇性信用管制以來，不動產貸款集中度已降至35.96％，顯示資金過度流向房市的情況有所改善，但央行仍強調將持續進行專案金檢，維持貸款總量控管，整體信用政策仍偏向審慎。
中央銀行總裁楊金龍強調：「房市管制未到大舉鬆綁之時。」他更指出：「唯有價格適度修正，房市才有機會達成『軟著陸』。」
另一方面，房市趨勢專家李同榮提出「K型經濟」與「M型社會」的雙重影響，預言台灣房市正從過去的齊漲齊跌循環，進入一個「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的新時代。他認為，具備產業動能和人口紅利的核心城市與科技聚落，房價將持續上揚；而人口外流、產業停滯的區域則可能面臨價格停滯甚至修正，形成「強者恆強、弱者恆弱」的K型分化格局。此外，貧富差距擴大也促使住宅產品走向M型化，高資產族群持續進場高價住宅，而一般民眾則轉向低總價、小坪數產品，甚至以租賃為主。
房市趨勢專家李同榮分析：「台灣房市正逐步從過去的整體漲跌循環，進入一個『城市、產業、人口、產品、市場』全面分化的新時代。」
在資金緊縮的壓力下，銀行對房貸鑑價趨於保守，導致市場出現「有行無市」的困局。有案例顯示，一間開價1085萬元的新北中古屋，銀行鑑價後可貸金額僅約500多萬元，近一半的資金缺口讓買方望之卻步。這也反映了在政策與市場雙重作用下，買賣雙方對價格的預期仍存在巨大落差。
深層影響：市場生態重塑與購屋模式轉變
在政策與市場力量的拉扯下，台灣房市的生態正經歷深層次的重塑。青年首購族群在新青安2.0可能縮水的陰影下，購屋之路將更為艱辛，許多人或許只能暫時觀望。換屋族雖然貸款成數略有提升，但要在18個月內出售原有住宅的限制，加上銀行保守鑑價造成的資金缺口，仍是擺在他們面前的挑戰。
有趣的是，在豪宅市場受挫的同時，雙北地區的「小宅」卻逆勢突圍，單價甚至超越了部分豪宅。例如，台北市大安區的「瑞閣」預售套房，以單價202.2萬元奪下全台最貴套房王；新北市永和的「蒲陽頂溪」也突破單價108萬元。這顯示在高房價與房貸管制的夾擊下，具備「低總價、好轉手」優勢的小型產品，成為市場資金的新寵。
此外，區域發展的差異化也日益顯著。新竹科學園區周邊的房市因就業人口支撐而持續火熱，即便單親媽媽劉小姐在湖口工業區上班，仍需「梭哈580萬存款」才能在工業區附近購得一間三房老公寓，讓一家三口擺脫十年套房生活。這也映照出，即使是較為親民的區域，購屋壓力依舊沉重。
一位在湖口工業區上班的單親媽媽劉小姐感嘆：「新竹的房價已經漲到連很多雙薪家庭都不敢想擁有自己的家，何況我只有一個人，還養2個小孩，生活只有一個『省』字，我都跟孩子說，我們先求有、再求好，住公寓多爬樓梯還能省下上健身房的錢，一步一步慢慢來。」
未解之問：房市何時能真正「軟著陸」？
面對錯綜複雜的房市變局，許多疑問仍待解答。央行總裁楊金龍所期待的「房價適度修正」是否會如期而至？在新青安2.0的條件未明朗前，年輕世代的購屋夢想將何去何從？而李同榮所揭示的K型分化與M型社會，又將如何更深遠地重塑台灣的房地產版圖，讓不同區域、不同產品的表現差距持續擴大？
當前房市正處於一個關鍵的轉折點。在政策的審慎引導與市場的自我調整下，購屋者與投資人需要更精準地判斷趨勢，才能在這個充滿挑戰與機遇的時代中，找到屬於自己的安身立命之所。