事件總覽：台北商用不動產市場正經歷一場結構性巨變，從2025年的震盪走向，預計在2026年後，隨著大量辦公室供給湧入，將徹底扭轉過去由房東主導的局面，轉為租客擁有更多選擇與議價優勢的嶄新格局。
📅 2025年：市場震盪與AI產業動能
根據瑞普萊坊（Knight Frank）於25日發布的2026年台灣商用不動產市場分析，2025年市場在多重不確定因素干擾下，呈現震盪走勢。不過，有趣的是，拜AI產業供應鏈強勁帶動之賜，整體市場仍展現「開高、走低、拉尾盤」的特殊格局，這清楚表明，資金並非全面退場，而是更為精準地轉向那些具備堅實產業支撐的資產類型。
📅 2025年第四季：回溫動能與地緣政治變數
話說回來，瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，2026年能否延續2025年第四季市場的回溫動能，仍需密切觀察整體經濟環境與地緣政治的複雜變數。特別是美伊衝突升溫的情境，將直接影響企業在資產配置與辦公模式上的決策，究竟是持續傳統長租，還是轉向更具彈性的策略，這將成為左右市場走向的關鍵因素。值得注意的是，即便市場波動，台北市A級辦公室租金在2025年仍維持約2.7%的年增幅。
📅 2026年起：台北辦公室供給巨量釋出
報告指出，真正改變遊戲規則的關鍵點，將落在2026年至2030年間，台北市中心商業區（CBD）預計將有約43.2萬坪的全新辦公室供給大量釋出。這批海量的供給，勢必將終結過去幾年以供給稀缺為主的「房東市場」，逐步引導市場走向對租客更有利的「租客市場」。在這樣的轉變下，房東的定價能力將不再是單純的稀缺性，而是更取決於區位、建築品質與租賃條件等綜合因素。
以信義計畫區為例，南山人壽開發中的A26與A21辦公案雖然已進入預招租階段，並因其地段稀缺性而具備租金定價優勢，但整體市場的大量供給，勢必將為企業帶來前所未有的談判空間。江珮玉總監特別提到，企業可藉此難得的機會進行搬遷與升級，實現所謂的「質感躍升（Flight to Quality）」，意即透過相近的成本，取得更高規格、更符合需求的辦公空間。
📅 現今趨勢：ESG與綠色建築成選址新標準
隨著辦公空間供給的擴大，市場也將出現明顯的分化。具備綠色建築認證與新穎設備的頂級A級辦公室，預計將能維持較高的競爭力與租金支撐。反觀屋齡超過25年、且未進行設備升級的舊大樓，則可能面臨空置率上升與租金修正的巨大壓力，形成「辦公室大洗牌」的局面。
瑞普萊坊分析，在ESG與永續發展趨勢的推動下，市場門檻已顯著提高。過去被視為加分項目的ESG條件，現在已逐步轉變為企業選址的基本要求。換句話說，具備LEED或WELL等國際認證的綠色建築，已成為外商與大型企業進駐的重要考量，這直接影響到企業形象與品牌價值。新世代綠建築因此具備「綠色溢價」，不僅有助於維持租金水準，更能提升資產價值；相對地，缺乏節能設備與高碳排特性的老舊建物，則可能面臨「褐色折價」，資產評價恐將出現下修壓力。
至今影響與未來展望
從2025年的市場震盪，到2026年後台北市辦公室供給的巨幅增長，這一連串的變化正在重塑台灣商用不動產的版圖。過去房東市場的強勢地位將逐漸被稀釋，取而代之的是租客擁有更多選擇與議價權的時代。對於企業而言，這是一次難得的「質感躍升」機會；而對於老舊辦公大樓的業主來說，則面臨著轉型升級或被市場淘汰的嚴峻挑戰。未來，符合ESG標準的綠色建築將是市場主流，其租金與資產價值將持續獲得支撐，而缺乏永續概念的舊建物，則將面臨持續的市場壓力。
以下為台北辦公室市場關鍵時間軸：
