事件總覽：近年來，台北市百萬單價辦公大樓市場經歷了一場關鍵轉型，從早期的交易熱絡，逐漸轉為觀望氣氛濃厚，並在 2025 年見證了交易量顯著下滑，買方偏好也從中古商辦轉向屋齡較新的標的，形成一股不可逆的「棄舊換新」趨勢。
📅 2024年：百萬商辦交易高峰與轉折
在台商回流熱潮與產業擴張的剛性需求雙重推動下，台北辦公買賣市場曾一度炙手可熱，許多大樓紛紛躋身「單價百萬俱樂部」。然而，這股看似無止盡的交易熱潮，在 2024 年底開始浮現轉緩跡象。當時，屋主對於價格的預期持續上修，甚至出現了「非百萬不賣」的堅定心態，這直接導致了市場觀望氣氛日益濃厚，百萬大樓的交易步調也隨之趨緩，為接下來的市場變革埋下伏筆。
📅 2025年：交易量顯著下滑，市場兩極化
根據信義全球資產公司的實價登錄統計，到了 2025 年，台北市單價達到百萬元以上的辦公室交易共計 49 筆，相較於 2024 年的 85 筆，足足減少了 36 筆，減幅高達 42%。這不僅反映出市場交易量的明顯萎縮，更揭示了買方決策的審慎。有趣的是，這些百萬級成交的大樓，屋齡分布呈現極端兩極化：一端集中在屋齡 30 年以上的中古商辦（15 筆），另一端則是屋齡 5 年內的新辦公大樓（17 筆），這清楚地表明市場資金正逐步向新商辦靠攏。
為何中古商辦仍能站穩百萬身價？信義全球資產總經理林三智分析，這類大樓通常具備幾項關鍵優勢，例如：地處近捷運核心商圈的「地段為王」條件、建商品牌效應、指標企業群聚效應，以及未來都更改建的潛力價值預期。若該棟釋出稀少，產品具高度稀缺性，更可望進一步推升價格。像去年屋齡 53 年的「台實大樓」便以百萬身價成交，成為市場上最老的百萬中古商辦，證明其獨特價值。
買方心態轉變與新舊大樓拉鋸
儘管部分中古商辦擁有其獨到之處，但市場買盤的主力已轉向以自用需求為主，這類買家更傾向購置可立即投入使用的辦公空間。林三智總經理指出，那些具備未來改建效益的中古標的，雖然潛力無限，但其屋齡老舊，往往需要投入額外的裝修成本，且開發期程漫長、整合難度高，相關效益難以在短期內實現，對追求即時效益的自用型買盤吸引力有限。隨著舊大樓價格水位不斷墊高，新舊大樓之間的價差感受逐漸縮小，在相近的價格帶下，買方綜合考量資產條件、營運需求與區位發展後，普遍認為「買舊不如買新」，這直接削弱了中古商辦的競爭力，使得新案更受市場青睞。
目前市場買盤顯著偏好屋齡新、規格高，並具備 ESG 永續題材的新大樓。在 2025 年，共有 17 筆屋齡 5 年內的新大樓成交單價達到百萬水準，其中不乏指標性建案，包括「首泰信義」、「國家企業廣場」、「世界明珠」以及「忠泰世界廣場」等，這些案例無疑是市場趨勢的最佳寫照。
至今影響與未來展望
時至今日，台北辦公室市場的產業擴充剛性需求依然存在，但買方資金運用明顯趨於審慎。隨著越來越多的新大樓陸續完工並投入市場，買方擁有更多元且條件更優的選擇。林三智總經理強調，大樓要躋身單價百萬元水準，需要多重因素的支撐，即使位處同一商圈，各棟大樓的價格表現也會因樓況差異而有所不同，並非單一個案成交百萬，其他大樓就能同步跟漲。對於中古商辦而言，若想穩健去化，屋主的定價策略將是關鍵。專家建議，屋主應回歸產品的實際條件與市場可接受的合理區間，以更具競爭力的價格提升成交效率，加速資金回收，這也將更有利於後續的資產配置與市場健康發展。
