中央銀行今年6月理監事會後拋出一枚震撼彈：台灣累計房價漲幅高居主要經濟體之冠，台北市房價所得比也是國際城市最高。這份報告看似為信用管制政策提供了鐵證，卻忽略了國際清算銀行（BIS）的原始統計中根本沒有納入台灣。當樂居創辦人李奕農拆解數據背後的邏輯謬誤，才發現一個弔詭的事實——央行口中「漲不停」的房市，中南部早已悄悄跌了10%。
數據拼接的藝術：當台灣指數放進沒有台灣的統計表
央行報告中引用BIS發布的各國房價變動率，宣稱2020年以來台灣名目房價累計漲幅高達86%（國泰房價指數）至54.9%（信義房價指數），「領先」全球主要經濟體。但問題在於，BIS公布的61國統計中，從頭到尾就沒有台灣的名字。
那央行怎麼比？答案是將台灣的「信義房價指數」「國泰房價指數」「內政部住宅價格」三個不同來源的數字，拼接進BIS的國際表格裡。李奕農直言，這種做法在學術與統計嚴謹度上「有待商榷」。話說回來，如果連統計母體都不一致，所謂的「世界第一」到底是哪個世界的排名？
各國統計方法天差地遠，直接比較如同蘋果比橘子
更麻煩的問題在於，各國房價指數的計算方式根本不在同一個基準線上。美國採用「類重複交易法」，追蹤同一棟房屋在不同時間點的實際成交價格；韓國則是用類似問卷估算法，由當地仲介和估價師實地考察後估算指數。這兩種方法出來的數字，注定不會站在同一個起跑點上。
央行報告輕描淡寫地略過這些差異，直接拿台灣數據與各國數值併排比較。結果就是韓國自2020年以來名目房價「僅」上漲17%，而台灣卻高達86%——這與多數人印象中「台韓兩國房價同步暴漲」的認知嚴重脫節。不是韓國房價沒漲，而是統計方法讓數字看起來沒漲那麼多。把不同統計邏輯的數字硬湊在一起，得出的結論自然經不起考驗。
【編輯觀點】從產業面來看，央行的統計操作並非失誤，而是選擇性呈現有利結論。作為國家最高金融機構，這種作法最大的傷害不是數據不精確，而是當市場參與者發現政策論述與現實脫節時，央行的公信力將一點一滴流失。李奕農點出了一個更深層的問題：決策基礎若不夠客觀，施政方向就可能產生偏差。說穿了，真正該檢討的不是數據怎麼比，而是為什麼我們要拿一個錯誤的框架來決定數百萬人的房貸壓力和居住權益。
國土規模不對等的房價所得比：新加坡去哪了？
央行另一個論述主軸是「台北市房價所得比為主要國際城市中最高」，代表一般家庭要不吃不喝幾十年才能買得起房。但實際查閱原始來源——Demographia國際住房負擔能力報告2025年版本——同樣沒有將台灣列入比較標的。央行引用的是什麼資料？報告中並未交代清楚。
李奕農指出更核心的問題在於「地理空間層級的不對等」。美國、英國、韓國這些國土遼闊的國家，全國平均數據會被廣大偏鄉的低房價拉低；而台灣國土狹小、高度都市化，直接與這些大國的「全國平均」對比，根本是拿不同量級的樣本在較量。有趣的是，報告中刻意避開了新加坡這類與台灣條件相近的小國，選擇性呈現的痕跡相當明顯。
第七波信用管制見效？中南部數據透露真實訊號
回歸市場現況，央行口中「非降不可」的房市真的還在狂飆嗎？根據樂居資料庫統計，自第七波信用管制實施以來，台北市上漲1.73%、新北市上漲2.61%，雙北仍在高檔震盪。但出了雙北，情勢完全翻轉：桃園下跌1.56%、新竹縣市下跌4.09%、台南市下跌3.34%，而跌幅最深的台中與高雄，分別重挫10%與10.17%。
這組數字透露的訊息很清楚：台灣房市已經明顯冷卻，而且中南部比雙北更早感受到寒意。如果央行持續以「漲幅世界第一」作為信用管制不鬆綁的理由，恐怕與中南部市場的真實溫度已有相當距離。
真正的病灶：土地持有成本低到離譜，打房只打一半
李奕農點出一個歷任政府都不太願意碰觸的結構性問題：政策從頭到尾都只針對房屋交易，卻放任土地的持有成本停留在超低水準。對比2019年與2026年，全國房價平均大漲近六成，但地價稅的課稅基礎「公告地價」全國平均只微幅調升7.8%。在房價暴漲的台中市，公告地價甚至不增反減。
- 囤房與囤地的成本差距極大：房屋持有成本逐漸拉高，但土地持有成本幾乎無感，建商和大地主可以毫無壓力地長期養地。
- 建築成本每年仍有2~3%漲幅：全國商業總會榮譽理事長賴正鎰指出，土地才是蓋房子的最大成本，只要土地不降價，房市難以恢復交易動能。
- 開發商利潤被土地成本吃光：在「原料稀缺」與「高營建成本」雙重支撐下，房價要大幅降價並不容易。
就好比政府只管管制市面上的麵包價格，卻放任麵粉被少數人低價囤積——治標不治本的政策，注定難以藥到病除。
展望與影響：央行的下一步該怎麼走？
居住正義與健全房市當然是全民共識，沒人反對。但當決策基礎建立在拼接數據與不對等比較之上，政策效果注定打折扣。李奕農的質疑其實戳中了更根本的問題：如果連「現在房市到底是過熱還是冷卻」都無法客觀判斷，那接下來的信用管制要鬆還是緊，該怎麼拿捏？
從中南部已跌10%的現實來看，央行若繼續以「世界第一漲幅」為由維持緊縮基調，不僅難以說服市場，更可能讓信用管制這把雙刃劍砍向已經降溫的區域。真正該被嚴格檢討的，不是一般民眾的房貸成數，而是那些公告地價長期低於市價、讓建商毫無成本壓力就能囤積土地的結構性荒謬。如果政策不從這裡改革，房價問題永遠只會在表面打轉。
你認為央行的統計方式合理嗎？或者你也感受到中南部房價已經明顯鬆動？這些數據背後的真相，值得我們每個人想得更深一點。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
央行報告說台灣房價漲幅世界第一，是真的嗎？
統計基礎有重大疑慮。央行引用的國際清算銀行（BIS）數據原本就沒有納入台灣，央行是自行拼接國內三個不同房價指數進國際表格，且各國統計方法差異極大，直接比較並不嚴謹。
第七波信用管制後，台灣房價到底跌了還是漲了？
呈現兩極化走勢。根據樂居數據，雙北仍小幅上漲（台北1.73%、新北2.61%），但桃園、新竹、台南已出現3~4%跌幅，台中和高雄更分別下跌10%與10.17%，中南部冷卻跡象明顯。
政府打房打了這麼久，為什麼房價還是降不下來？
關鍵在於政策只打「房」不打「地」。2019年到2026年房價大漲近六成，但公告地價平均只調升7.8%，土地持有成本過低，建商和大地主可以低成本囤地，加上每年2~3%的營建成本漲幅，房價自然難有明顯回落空間。
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