事件總覽：內政部2025年下半年低度用電住宅統計出爐，全台十大低空屋率行政區毫無懸念全由雙北包辦，蘆洲以3.85%的空屋率拿下全台最低。不過值得玩味的是，榜單上的行政區近一年交易量全面下滑，房價卻呈現「六區小回檔、三區微漲、一區持平」的韌性格局。
這份空屋率數據背後藏著的其實是雙北的居住密碼。永慶房屋研展中心副理陳金萍說得很直白：「反映雙北成熟生活圈就業機會、交通建設及生活機能相對完整，自住與租屋需求穩定。」白話文就是：在這些地方，房子空不下來，因為真的有人住、有人租、有人需要。
先來看冠軍——蘆洲。3.85%的空屋率，差不多每百戶只有三到四戶沒人住，這種數字放在台灣任何一個行政區都算驚人。陳金萍分析，捷運中和新蘆線把蘆洲跟台北市綁在一起，房價又比台北市親民，自然吸引一堆在台北市工作的通勤族。蘆洲商圈成熟、人口密度高，「剛性居住需求強勁」這八個字聽起來很像官腔，但對照近一年房價每坪47.4萬元、年減幅只有0.3%的數字，確實是穩到不行。
不過蘆洲的買賣雙方可能笑不出來——近兩年交易量減幅高達30.5%，是榜單上跌最慘的。這就是信用管制和房貸緊縮的現實：即使自住需求再強，銀行不放錢出來，市場就是會冷。蘆洲房東倒是不太擔心，租客排隊等著進場，空屋率低本來就是出租市場的「護城河」。
話說回來，榜單上另一個讓人眼睛一亮的是泰山。交易量從260戶減到238戶，只掉了8.5%，是十區中減幅最小的；平均單價修正1.4%，幾乎是「定在那裡」。陳金萍點出關鍵：房價相對親民、緊鄰新莊副都心、機場捷運加持，加上十八甲重劃區發展多年，泰山現在承接的是本地人口和雙北首購、通勤族的「溢出需求」——新莊太貴就往泰山跑，這個邏輯短期內不會改變。
📅 2025下半年：十大低空屋率行政區出爐
內政部這波統計揭露的十大低空屋率行政區，新北市包辦七席（蘆洲、泰山、新莊、板橋、中和、永和、三重），台北市三席（內湖、信義、南港）。這份名單與其說是「空屋率低」，不如說是「雙北房市需求熱區的壓力測試結果」。陳金萍特別點名新莊、板橋、中和這三個「新北第一環」行政區，近一年交易量仍維持逾千戶規模，理由很單純：緊鄰台北市、捷運路網密集，中南部北上就業人口的居住首選就是這幾區。
但「交易量逾千戶」和「交易量下滑」並不衝突。陳金萍坦言，即使是自住需求旺盛的成熟行政區，交易量還是難免收縮，「現階段房市買氣仍受信用管制與資金環境主導」——這句話翻譯一下就是：政府打房打到最後，連真正的自住客也被掃到颱風尾。
📅 台北市三強：內湖、信義、南港的產業撐盤效應
台北市入榜的三個行政區各有來頭。內湖有內湖科技園區，信義有信義計畫區，南港有南港軟體園區和南港經貿園區——全都是科技、金融、商業貿易的企業總部聚集地。陳金萍認為這三區「吸引大量就業人口與企業總部群聚，形成穩定的自住與租賃需求」，白話文就是：有產業的地方就有人，有人的地方房子就不會空。
其中南港的表現特別耐人尋味。交易量僅減少11.8%，平均單價持平在每坪77.6萬元，是三區中價量表現最具韌性的。為什麼是南港？除了軟體園區和經貿園區的產業聚落效應，南港還有台北市政府這幾年大力推動的東區門戶計畫加持，加上高鐵南港站通車後帶來的交通紅利——從南港到台北車站只要十幾分鐘，到宜蘭也在半小時內。這種「交通+產業」的雙引擎，讓南港在信用管制下硬是比別人多撐了一口氣。
編輯觀點：從這份榜單可以看出一個殘酷的現實——台灣的房市正在走向「K型分化」。信用管制這把大刀砍下來，首當其衝的是供給過剩、投資客比例高的重劃區；而蘆洲、泰山、南港這類「有人真的在住」的行政區，房價就是跌不太動。換個角度想，對一般自住購屋族來說，「低空屋率」反而是一個比「房價漲幅」更值得參考的指標——因為它代表的是真實居住需求，不是炒作出來的數字。不過蘆洲交易量崩跌三成也提醒我們：銀行放款緊縮的殺傷力不分青紅皂白，就算你有剛需，貸不到錢還是買不了房。
📅 低空屋率不等於「好買」：交易量全面下滑的警訊
榜單上的十個行政區有一個共同點：交易量全數下滑。這不是巧合，是信用管制和房貸緊縮的必然結果。陳金萍觀察到，房價部分「六區小幅回檔、三區微漲、一區持平」，顯示低空屋率行政區確實有較強的價格支撐力——但這個支撐力也只是讓價格「不跌那麼多」，沒有辦法讓交易量不萎縮。
這裡面有個值得深究的矛盾：空屋率低代表住的人多，住的人多代表生活機能成熟，生活機能成熟代表房價有撐——但為什麼交易量還是跌？答案很簡單，交易量跌的是「買賣」，不是「居住」。空屋率看的是使用狀態，交易量看的是流通狀態；信用管制掐住的是貸款成數和利率，直接影響的是買方的購買力，而不是租客的居住需求。所以蘆洲的房子還是有人住，只是沒什麼人在買賣——這也解釋了為什麼近兩年蘆洲交易量跌了三成，房價卻幾乎沒動。
榜單上交易量減幅最小的泰山（-8.5%）和南港（-11.8%）則提供了另一個視角：房價基期相對較低、有重大建設撐盤的區域，在信用管制下的價量表現會相對穩健。泰山靠的是十八甲重劃區和新莊副都心的外溢效應，南港靠的是軟體園區和東區門戶計畫——兩者都具備「自住需求穩定」和「未來發展有故事」這兩個條件。
陳金萍補充說，低空屋率行政區因為人口居住密度高，「較不易出現供給大量閒置」——這句話其實點出了一個市場常被忽略的面向：空屋率低的地方，房東的議價能力通常比較強，因為供給有限。對租屋族來說，這些區域的租金不太容易大幅下跌；對自住買方來說，這些區域的房價修正空間也相對有限。
至今影響與未來展望
這份空屋率數據幫我們畫出了雙北房市的「真實需求地圖」。蘆洲、泰山、南港這些行政區的共同特徵不是房價便宜（事實上南港均價77.6萬元也不便宜），而是「有人真實生活在這裡」——有捷運、有產業、有商圈、有人口密度。當信用管制讓投資客退場，留下來的買方就是真正需要房子住的人，而這些人看的就是這些條件。
未來一年，有兩個趨勢值得追蹤。第一，銀行的放款態度是否會隨央行政策轉向而鬆動。如果資金環境沒有明顯改善，即使空屋率再低，交易量也很難反彈——蘆洲就是最好的例子，需求還在，但買方貸不到錢就無法出手。第二，南港和泰山這種「建設故事還沒講完」的區域，能否在下一波房市回暖時搶先反彈。南港的東區門戶計畫還在進行中，泰山的十八甲重劃區也還有開發空間——這兩個區域的價量表現，會是觀察雙北房市是否真的觸底的重要指標。
回到最基本的問題：對一般購屋族來說，低空屋率到底代表什麼？說穿了，空屋率低的地方代表「有人幫你測試過這裡真的適合住」——有工作機會、有交通機能、有生活便利性。但這不保證你買了不會跌，只是保證它相對抗跌。在信用管制的年代，與其追著「哪裡會漲」跑，不如先問「哪裡跌不動」——而這份榜單，已經給了答案。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由科技新報發布。
常見問題 FAQ
低空屋率代表什麼？對購屋族有什麼參考價值？
低空屋率代表一個行政區的真實居住需求強勁，房子有人住、有人租、有人需要。對購屋族來說，這是最直接的「抗跌指標」——空屋率越低，房價在景氣下行時越不容易大幅修正，因為供給閒置少、賣壓相對輕。
為什麼低空屋率行政區交易量還是會下滑？
交易量下滑是信用管制和房貸緊縮的直接結果。空屋率反映的是「使用需求」，交易量反映的是「流通狀況」；即使自住需求再強，銀行放款條件收緊，買方貸不到足夠的錢，買賣市場自然會冷卻。
南港和泰山為什麼在信用管制下還能抗跌？
南港靠的是南港軟體園區、經貿園區的產業聚落，以及東區門戶計畫的長期建設紅利；泰山則是受惠於房價相對親民、鄰近新莊副都心，加上機場捷運和十八甲重劃區的發展，兩者都具備「自住需求穩定」和「未來發展有故事」的雙重條件。
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