根據內政部最新統計，全台屋齡超過30年的老舊住宅已突破460萬戶，其中台北市占比超過七成。這樣的數字，讓「都更、危老可以增加供給、平抑房價」的說法，聽起來格外有理。不過，景文科技大學財務金融系副教授章定煊，直接引述韓國學術期刊的研究，對這個主流論述丟出一記重磅炸彈：「政府不斷洗腦鼓吹都更危老就是高房價跟高租金的解方，是在裝糊塗呢，還是真無知？」
一個殘酷的算術：從月租4萬到15萬
章定煊在近期評論中，直接用台北市核心區的案例，把「都更降房價」的邏輯拆給大家看。假設有2間30坪的老公寓，目前總價行情約2500萬，月租金差不多4萬。對一個可支配所得中位數約140萬的台北市中等收入家庭來說，配合新青安購屋或租金補貼，日子還過得去——這是他們留在台北市的「平價居住機會」。
但都更之後呢？假設變成3間權狀30坪的電梯大樓，以單坪200萬計算，總價直接跳上6000萬，月租金更可能暴漲到12到15萬。年收140萬的家庭，別說買，連租都租不起。
章定煊直言，如果這些老公寓短期內全部進行都更或危老，對高所得家庭來說當然多了更多「高貴又貴」的選擇；但對一般收入家庭而言，平價租屋與購屋機會將大量消失，租金暴漲的結果，就是被一步步逼離台北市。
這種現象，在都市發展學門中稱為「仕紳化」或「貴族化」（Gentrification）。章定煊給了它一個更在地化的名字：「天龍純血化」——天龍血脈不夠純的，不是被迫離開，就是在台北市裡過著非常窘迫的日子。
編輯觀點：這篇文章點出了一個台灣社會不願直視的階級現實。當我們把都更簡化成「老屋換新屋」的供需題，其實是在忽略「誰負擔得起」的分配正義。從產業面來看，建商與政府聯手推動的都市再生，若缺乏社會住宅或混居政策的配套，最後只會變成另一場大型的「階級淨化」運動。說句難聽的，台北市正在用都更的速度，決定誰有資格留在這座城市。
韓國首爾的啟示：仕紳化不是「進口」的，是「內生」的
為了避免大家覺得這只是危言聳聽，章定煊特別引用了一篇韓國首爾的期刊論文，篇名翻譯為《發展型國家、投機性都市化，以及首爾仕紳化過程中的迫遷政治》。這篇論文提出了一個重要的觀點：韓國自1980年代以來出現的「新建型仕紳化」，並非從西方輸入的外來現象，而是內生於韓國高度投機性的都市開發制度之中。
論文中指出，在這個開發過程裡，土地與住宅所有權人、建設公司，以及地方與中央政府形成了一個利益聯盟。他們透過縮小所謂的「租金差距」（rent gap）——也就是開發前土地實際收益與重新開發後潛在收益之間的差距——來實現不動產交換價值的提升。
更關鍵的發現是：較貧窮的自住屋主以及租屋者被迫搬離，並非都市更新偶然發生的副作用，而是在這套開發模式裡「具有結構性的作用」。換句話說，原居民的外移，是資本累積得以成功的必要條件之一。
如果都更不是解方，那政府的配套在哪？
章定煒的批評並非反對都更本身——他也承認為了都市發展與防災安全，都更危老確實該做。但他的質問非常直接：「那政府的配套到底在哪裡？」
這個問題之所以尖銳，是因為過去幾年政府不斷透過公股行庫的「都更金融資」、修法簡化程序等方式，試圖加速都市更新的推動。然而，當供給增加的速度遠遠落後於房價上漲的速度，或者當新增的供給全是高總價產品時，所謂的「平抑房價」就只是一個理論上的假設，而非現實中的結果。
從數據來看，台北市近五年通過的都更案件，新推案單價幾乎都在每坪150萬以上，部分精華區甚至上看200萬。這樣的產品定位，顯然不是為了讓中等收入家庭「住得起」，而是為了滿足高資產族群的換屋與置產需求。
「這麼多年來，政府不斷在那邊洗腦鼓吹都更危老就是高房價跟高租金的解方，是在裝糊塗呢還是真無知？」——景文科技大學財務金融系副教授 章定煊
一個不願面對的真相：供給增加，不等於居住正義
這整件事最大的盲點，在於我們習慣把「房屋供給量增加」直接對應到「房價下跌」。但經濟學告訴我們，價格取決於「有效供給」與「有效需求」的均衡，而非單純的數量。
當都更創造出來的供給，價格高到連中產家庭都負擔不起時，這些「新增供給」在居住正義的意義上，其實是無效的。它們的存在只是滿足了市場上原本就存在的金字塔頂端需求，卻同時消滅了原本存在於老舊社區中的平價居住機會。
章定煊引用韓國學者的研究，精確地指出了一個結構性的殘酷事實：原居民的外移不僅是副作用，而是這種開發模式能夠成功的「必要條件」。這意味著，如果我們不改變都更的遊戲規則——例如加入更多社會住宅比例、規範改建後房型組合、或引入租金管制機制——那麼都更只會加速城市的階級分化，而非解決居住問題。
「較貧窮的自住屋主以及租屋者被迫搬離，是這種投機性資本累積得以成功的重要條件之一。」——韓國首爾期刊論文《發展型國家、投機性都市化，以及首爾仕紳化過程中的迫遷政治》
數據背後的啟示
從台北市核心區的案例到首爾的跨國比較，這篇文章揭露了一個殘酷的規律：缺乏配套的都市更新，不會帶來居住正義，只會加速「天龍純血化」。
章定煊的批判其實點出了一個核心問題：政府究竟是「裝糊塗」還是「真無知」？如果是裝糊塗，那意味著決策者明知都更會推升房價卻仍持續推動，背後恐怕有來自開發利益的政治壓力；如果是真無知，那代表我們的都市規劃教育與政策評估機制，出現了嚴重的失靈。
無論答案是哪一個，對那些正被高房價與高租金夾殺的台北市中等收入家庭來說，都更的列車正在加速駛過，而他們似乎不在車上。根據主計總處的統計，台北市家庭可支配所得中位數約140萬，但若要負擔一戶6000萬的新成屋，房貸負擔率將超過收入的200%——這已經不是「勉強」能形容的程度，而是徹底的「不可能」。
如果我們真的在乎居住正義，或許該問的不是「都更要不要做」，而是「都更要為誰而做」。當我們在談論城市再生時，城市的主人——那些在這裡生活了幾十年、撐起這座城市日常運作的普通人——不該只是被開發巨輪碾壓後、默默消失的統計數字。
🔹 行動呼籲：下次當你聽到「都更可以解決高房價」的說法時，請先問三個問題：都更後的新房子誰買得起？原本住在那裡的人去了哪裡？政府除了加速審查，還做了什麼配套？居住正義不該只是選舉口號，而是我們每個人都能監督的具體政策。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
都更真的會讓房價下跌嗎？
不一定。從實際案例來看，都更後的新建案單價通常是區域高標，而非低標。新增供給若全是高總價產品，對平抑整體房價的效果極其有限，甚至可能拉高周邊中古屋的價格預期。
什麼是「仕紳化」？跟「天龍純血化」有什麼關係？
仕紳化是指老舊社區因中產階級或富裕居民遷入、資本投資增加，導致房價與租金飆升，原有低收入居民被迫搬離的過程。「天龍純血化」是學者章定煊提出的在地化說法，用來形容台北市透過都更加速階級篩選的特殊現象。
政府對於都更造成的居住正義問題，目前有什麼配套措施？
目前主要推動「社會住宅」與「包租代管」作為配套，但社會住宅中籤率極低，且興建速度遠低於都更釋出量。學者呼籲應在都更案件中強制納入一定比例的「可負擔住宅」或「混居設計」，而非單純仰賴外部補充。
都更後原本的住戶該怎麼辦？
根據現行「都市更新條例」，原住戶可透過「權利變換」或「協議合建」分回更新後的部分產權。但若原住戶無力負擔更新後的房屋稅、管理費，或分回坪數縮水，實際居住權益仍可能受損，並非所有人都能順利「一坪換一坪」。
一般民眾可以怎麼判斷一個都更案是否公平？
建議檢視三個指標：更新後是否規劃不同坪數的產品組合（而非全數大坪數）、是否提供一定比例的社會住宅或出租單元、以及原住戶的分回條件是否透明合理。若都更聽證會或說明會從未公開討論這些面向，就值得留意。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
