根據中央銀行於19日召開的第一季理監事會議最新決策指出，重貼現率雖維持2%不變，且第七波選擇性信用管制續行，然而，針對第二戶購屋貸款成數，已從原先的五成放寬至六成。此項微幅鬆綁被視為回應市場對換屋需求的呼聲，旨在緩解換屋族群的資金壓力，並可望為近年交易低迷的換屋市場注入一線生機，但對整體房市走向的實質影響仍待觀察。
央行數據揭示：信用管制成效顯現
根據中央銀行最新金融數據顯示，自2024年9月啟動第七波信用管制並搭配不動產貸款總量管理措施後，市場投機氛圍已呈現降溫跡象。不動產貸款佔整體放款比重已由去年6月的高點37.6%，下降至今年2月底的36.0%；同時，住宅貸款年增率從11.3%放緩至4.5%，建築貸款年增率也降至1.5%，這些數字明確指出房市資金動能已顯著收斂。
中信房屋總經理張世宗指出：「從整體數據來看，不動產貸款集中度已自2024年6月底高點37.6%，回落至今年2月底的36.0%，房貸年增率亦呈現明顯降溫趨勢，顯示資金過度集中於房市的情況已有所改善。」
張世宗進一步說明，由於第七波信用管制已初見成效，適度放寬第二戶貸款限制，屬於風險可控下的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場一年多來的交易僵局。
第二戶貸款鬆綁：緩解換屋族資金壓力？
此次央行將第二戶購屋貸款成數從五成提高至六成，無疑是對換屋族群長期以來資金受限困境的一種回應。過去，許多換屋族因被歸類為購買第二戶而面臨貸款成數大幅受限，導致交易窒息，甚至影響新建案規劃走向。
房市趨勢專家李同榮認為：「央行此次將第二戶貸款成數提高至六成，雖然回應市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。」
李同榮分析，央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁可能導致市場重新升溫。而從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。不過，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺則表示肯定，他認為提高一成成數，確實可在一定程度上減輕換屋民眾的資金壓力，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，並減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。
市場實務挑戰：銀行端配套與豪宅門檻
儘管央行放寬第二戶貸款成數，但實際執行層面仍面臨挑戰。王瑞祺理事長坦言，即使名義上提高至六成，但在銀行端保守估價的情況下，民眾實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果恐被大幅稀釋。此外，多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃習慣以「八成房貸」為基準進行資金安排，現行六成貸款仍與市場習慣存在明顯差距。
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全提醒：「金融機構針對『已簽約但未撥款』的個案，應有明確的銜接標準，確保民眾能即時適用新制六成的額度。」
楊玉全進一步指出，即使成數提升，但金融機構內部的「總量管制」（如銀行法第72-2條）若未同步配套，民眾仍可能面臨「看得到額度、排不到貸款」的困境。此外，現行信用管制中影響深遠的豪宅貸款成數僅三成，多年未配合市場實況調整的豪宅門檻，也導致許多房價高漲的自住換屋族，因物件不慎跨越門檻，貸款成數大幅縮減，增加資金斷鏈與交易糾紛的風險。例如，兩年前購買台中預售屋為3800萬元，今年交屋時房價已超過台中豪宅門檻4000萬元，貸款成數便從簽約時的八成驟降至三成，此類案例在都會地區普遍可見。
數據背後的啟示：房市軟著陸的關鍵
綜合各方觀點，央行此次針對第二戶貸款成數的微調，雖為換屋市場帶來一絲暖意，但要讓房市交易量真正回溫，仍需更全面的政策考量與市場配合。專家建議，政府應考慮取消或延長出售第一戶的18個月限制，讓換屋族能更彈性地進行資產調整。此外，央行總裁楊金龍曾提及「建商若能讓利，房市才能軟著陸」的觀點，在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長，屆時跌幅反而加深。同時，王瑞祺與楊玉全理事長也呼籲，應重新檢討十年餘未調整的豪宅門檻限制，並確保銀行持續優先支持自住、換屋類貸款，甚至鬆綁18個月開工限制以因應土方之亂造成的開發困難。這些深層次的結構性問題若能逐步解決，方能為台灣房市帶來實質性的健康發展。
