台北的商辦房東們，最近應該都在笑。
國泰房地產最新公布的辦公室租金指數，2026年第二季台北市A級辦公室平均開價已經來到每坪3,576元，比上一季又漲了0.29%。別小看這個漲幅，在現在這個物價什麼都漲唯獨薪水不太動的年代，商辦租金能夠穩穩往上墊，背後代表的是企業真金白銀的搬遷承諾。
B級辦公室也沒閒著，平均開價每坪2,118元，季增0.47%。有趣的是，A、B級租金同步走揚，這透露了一個訊息：不管是大老闆還是中小企業主，大家對辦公空間的需求，都比想像中更有韌性。
空置率下降，但「忠孝襄陽」卻成了邊緣人
如果說租金是市場的體溫，那空置率就是最誠實的鏡子。第二季台北市A辦空置率下降0.54個百分點，來到8.86%。數字會說話，企業確實還在進駐、還在擴張。
但把鏡頭拉近一點看六大商圈，你會發現一個殘酷的現實：信義計畫區依舊是王者，平均開價每坪4,288元，穩穩坐穩龍頭寶座。敦北民生路段則是以1.05%的季漲幅，成為這一季最兇猛的領漲區域，每坪來到3,183元。
不過整個表格裡最刺眼的，是忠孝襄陽路段。空置率高達22.11%，不只是六大商圈最高，還比上一季增加了1.14個百分點。22%的空置率是什麼概念？將近每五間辦公室就有一間沒人租。相較之下，民生建國路段的空置率只有2.7%，簡直是兩個世界。
這說明了什麼？企業現在挑辦公室，已經不是「有就好」，而是「要好、要新、還要方便」。老舊大樓如果沒有積極升級，就算掛著台北市的門牌，也照樣被市場冷落。
企業搬家背後的算計：ESG不是口號，是省錢
為什麼企業願意捧著錢去搶那些租金貴鬆鬆的A辦？國泰房地產的分析點出了一個關鍵：疫情之後，企業對員工健康、ESG、節能效率這些事的態度，從「加分題」變成了「必考題」。
說穿了，這不只是形象問題。節能效率好的綠建築，每個月省下的電費就是白花花的銀子；交通便利的地點，員工不用把人生浪費在通勤上，離職率自然下降。算到最後，租金貴一點，反而可能是更划算的生意。
數據也支持這個趨勢。自2024年以來，企業升級搬遷的需求已經回到疫情前的八成以上。換句話說，那些還在觀望的老闆，現在不搬，什麼時候才要搬？
至於議價空間，第二季A辦平均議價率10.66%，B辦10.37%，差不了太多。這代表房東的姿態還是挺硬的，想殺價？可以，但空間不大。
【編輯觀點】從產業面來看，這一波商辦租金上漲不是週期性的反彈，而是結構性的轉變。過去企業把辦公室當成「成本」，現在則把它當成「人才招募的工具」。信義計畫區和敦北民生路段的領漲，說穿了就是「交通便利」與「大樓規格」的勝利。但忠孝襄陽路段22%的空置率也提醒我們：地點不是護身符，建築條件才是。對租客來說，如果現在簽約，議價率維持在10%左右，其實是相對有利的談判時機。等到2027年更多新大樓進入市場，租金可能會出現更明顯的分化，房東的議價空間只會更大。
南京松江的大翻身：空置率為何能降5.85個百分點？
這一季最戲劇性的變化，發生在南京松江路段。空置率一口氣下降5.85個百分點，來到9.82%，改善幅度是六大商圈裡最猛的。
這不是僥倖。南京松江本來就有不錯的交通基建設施，加上近年陸續有幾棟大樓完成翻新或重新定位，正好承接了從忠孝襄陽或更老舊商圈遷出的企業需求。對企業來說，與其待在一棟房東不願投資的老樓裡，不如花差不多的錢搬到捷運站出口、有節能認證的新大樓。這個邏輯一旦成立，商辦市場的板塊移動就會愈來愈快。
敦北民生和信義計畫區的空置率也分別降到8.08%和8.75%，整體市場的供需狀況算是健康。但這個「健康」是有條件的——你必須是那個被選中的大樓。
給正在找辦公室的老闆們：現在該怎麼做？
如果你是正在評估搬遷的企業主，這份報告告訴你三件事。
第一，別再等了。租金還在往上走，空置率還在往下掉，現在議價率大概10%左右，再等下去只會更貴。
第二，把ESG和節能效率放進你的評估清單。別只比較每坪租金數字，算一下水電費、員工通勤時間、甚至招募難易度，這些隱形成本加起來，往往比租金差額還可觀。
第三，避開那些長期空置率偏高的商圈。忠孝襄陽22%的空置率不是一天造成的，那代表區域的硬體條件或交通便利性已經跟不上企業的需求。如果你硬要往那邊擠，未來想轉手或擴張的時候，會很痛苦。
商辦市場永遠是強者恆強。但所謂的「強」，現在已經不是看門牌號碼，而是看你有沒有跟上時代的腳步。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
台北A級辦公室租金現在一坪多少錢？
2026年第二季台北市A級辦公室平均開價為每坪3,576元，較上季上漲0.29%，信義計畫區則高達每坪4,288元。
為什麼企業現在願意花更多錢租A辦？
主因是疫情後企業更重視員工健康、ESG節能效率與辦公環境品質，且優質商辦有助於形象與人才招募，已從成本轉為投資。
現在租商辦還有議價空間嗎？
有，但空間不大。A級辦公室平均議價率約10.66%，B級約10.37%，建議可從長約或裝修補貼等條件進行協商。
哪個商圈的辦公室空置率最高？
忠孝襄陽路段空置率高達22.11%，是六大商圈中最高，反映企業租賃需求明顯分化，硬體老舊的區域面臨較大壓力。
企業升級搬遷的需求恢復到什麼程度？
自2024年起，企業升級搬遷需求已恢復至疫情前八成以上，且持續成長，是支撐A辦租金與降低空置率的主要動力。
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