國產署今年第四批國有土地招標設定地上權案，日前開標結果出爐。北區與中區分署共十宗土地，最終順利標脫兩宗，決標權利金總金額約新台幣3.17億元。其中最受矚目的兩筆，分別是鄰近機場捷運林口站與三井OUTLET的新北市林口區住宅區土地，由全聯實業以2.4785億元拿下；另一筆則是位於基隆市仁愛區、鄰近廟口夜市的504.69坪土地，由財團法人法鼓山佛教基金會以6,969.7萬元得標，溢價率12%。這也是基隆市自2021年以來，再次出現國有地地上權成功標脫案例。
乍看之下，這不過是兩筆不動產交易新聞。但說真的，一邊是超市龍頭持續擴張零售版圖，另一邊是宗教團體罕見出手取得地上權，兩條看似平行的故事線，恰好交會出台灣在地產業發展與土地政策運用的有趣切面。
全聯為何非林口不可？零售業的「最後一哩」戰略布局
全聯以2.4785億元標下林口區982.93坪的第二種住宅區土地，溢價率僅0.01%——這個數字低到幾乎是「底價成交」，顯示全聯對這塊地勢在必得，且出價精準。關鍵不在於買貴或買便宜，而在於這塊地卡住了林口核心生活圈的戰略位置。鄰近機場捷運林口站、三井OUTLET，周邊大型社區林立，這正是全聯近年來積極推動「社區生鮮超市」升級版的最佳試驗場。
從產業面來看，全聯在實體零售的布局已從「量」轉向「質」與「距離」。當線上電商滲透率持續攀升，實體通路的不可取代性就在於「最後一哩」的即時滿足。地上權模式讓全聯以相對較低的初期成本取得土地使用權，把資源集中在硬體升級與冷鏈物流建置，而不是被高漲的土地價格綁住。這筆投資，與其說是買地，不如說是買一個「社區服務節點」的長期門票。
話說回來，0.01%的溢價率也透露一個訊息：市場上對這類大型地上權標案的競價熱度，並沒有想像中激烈。全聯幾乎是單槍匹馬就收下了這塊地，其他開發商去哪了？這或許反映了當前房市轉冷、建商獵地趨於保守的氛圍，也凸顯了全聯在非典型不動產投資上的靈活策略。
法鼓山出手！宗教團體為何成為地上權標售的黑馬？
另一筆標脫案，更耐人尋味。法鼓山佛教基金會以6,969.7萬元標下基隆市仁愛區504.69坪土地，溢價率12%。這是基隆市自2021年以來首次再有國有地地上權成功標脫，而且出手的不是建商、不是壽險業，而是宗教團體。這不只是新聞，更是一個值得深挖的結構性訊號。
根據國產署的規定，這次招標設定地上權案的地租年息率為3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。權利金繳交期限為90日。法鼓山此次得標的土地，位於基隆核心生活圈，鄰近廟口夜市與成功市場，生活機能成熟。以近7千萬元的權利金取得504坪土地的長期使用權，對宗教團體而言，是一筆兼具社會服務與資產配置效益的投資。
過去，宗教團體取得不動產的方式多以購置既有建物或接受捐贈為主，直接參與國有地地上權投標並不常見。這次法鼓山的動作，或許暗示了宗教法人對於「固定據點」與「長期服務空間」的需求正在轉向更制度化、更公開透明的取得途徑。在地價持續高漲的環境下，地上權提供了一個可行的替代方案——既能落腳核心市區，又不需要一次性負擔龐大的土地所有權取得成本。
有趣的是，這也讓外界重新檢視：宗教團體作為非營利組織，參與公開標售地上權，是否反映了某種「公共服務供給不足」的缺口？當政府資源有限，宗教與社福團體逐步接手部分社區服務與心靈關懷功能，這條界線的移動，值得長期觀察。
編輯觀點：這兩筆標脫案，表面上是零售與宗教兩個極端，實則指向同一趨勢——「使用權」正在取代「所有權」，成為精明機構的資產策略。全聯看的是消費場景的扎根，法鼓山看的是服務據點的永續。對一般民眾來說，這也預告了未來房地產市場將更明顯分化：所有權市場由高資產族群撐盤，而使用權市場則成為企業與法人靈活調度資源的競技場。下次你走進全聯，或許可以想想，腳下那塊地，其實承載了比生鮮蔬果更複雜的商業算計。
國產署的盤算：地上權政策正在悄悄轉向
這次開標結果，也讓我們有機會重新審視國產署的地上權政策方向。今年1月15日，財政部修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」，其中權利金繳交期限放寬為90日，地租計收方式也維持3.5%的結構。這些技術性調整，其實是在降低企業與法人參與的門檻，讓地上權不再只是壽險業者的專屬遊戲。
從實際成效來看，這次標脫的兩宗土地各有代表性：
- 林口案展現了地上權在「商業服務」領域的適用性，全聯的投入將進一步帶動周邊生活機能的升級。
- 基隆案則開創了「宗教社福」機構參與的典範，為非營利組織取得市區土地提供了一條新路徑。
但我們也必須承認，這次公告的14宗土地最終僅標脫2宗，整體標脫率並不高。這顯示地上權市場仍面臨幾個結構性挑戰：包括地租隨申報地價調整的不確定性、融資條件相較所有權購地更為嚴苛、以及市場對地上權住宅或商用物件的接受度仍有待提升。國產署未來若想進一步活絡地上權市場，或許需要在地租穩定機制與融資配套上提出更具誘因的方案。
展望與影響：從兩筆標脫看台灣不動產的下一章
如果我們把這兩筆交易放在更大的時間軸來看，全聯與法鼓山的出手，其實標示了台灣不動產市場正在從「所有權至上」轉向「使用權多元化」。過去，買地建廠、買房自住是唯一的想像；現在，地上權、使用權、長租權等新型態的權利關係，正逐步被不同類型的機構與個人接受。
對企業而言，地上權是降低資本支出、提高資金運用效率的工具。對非營利組織而言，它則是進入核心市區、服務更多民眾的敲門磚。對政府而言，如何設計更靈活、更穩定的地上權制度，將直接影響公共資源的運用效率與都市發展的公平性。
這兩筆交易金額不算驚天動地，但背後折射出的市場訊號，值得產業界與政策制定者多看一眼。當使用權的價值被重新定義，誰能更快適應這套新規則，誰就能在下一波不動產結構調整中搶得先機。
行動呼籲：
如果你是不動產投資人或企業決策者，現在該問自己的不是「該不該買地」，而是「使用權能否為我的商業模式創造更高價值」。從全聯與法鼓山的案例來看，關鍵不在於土地所有權，而在於土地的使用效率與服務連結。重新盤點你的空間需求，或許地上權會是一個你從未考慮過的答案。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
地上權跟一般買土地有什麼不同？
地上權是「只買使用權、不買所有權」。你得標後可以在地面上蓋房子、做生意，但土地本身還是國家的，使用期限屆滿後土地連同地上建物都要歸還。好處是入手成本比直接買地低很多，適合有長期使用需求但不想被高額土地價格綁住的企業或機構。
法鼓山為什麼不直接買地，而要標地上權？
最直接的原因就是價格。基隆核心區的土地所有權價格遠高於7千萬，地上權讓法鼓山以相對低的資金取得長期使用資格，把資源保留給後續的硬體建設與社福服務。這也反映宗教法人正在尋找更制度化、透明的土地取得管道。
全聯標下這塊地之後會拿來做什麼？
雖然目前全聯尚未公布具體規劃，但以林口該區位的條件來看，極有可能做為全聯旗艦型社區超市或結合冷鏈物流的示範店點。地上權模式讓全聯可以專注在硬體升級與服務優化，而不必被土地購置成本壓垮。
一般人可以參與國產署的地上權投標嗎？
可以，只要你符合投標資格（中華民國法人或自然人），但實務上地上權標售的金額與規模多半適合企業或機構。一般民眾若想取得地上權住宅，通常是向建商購買已開發完成的地上權建案，而非直接參與國產署的標售。
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