關鍵數字：2026 年第一季，中央銀行理監事會議擲出震撼彈，決議將自然人第二戶購屋貸款成數從五成上調至 六成，此舉被視為房市政策適度鬆綁的重要訊號。在央行上修全年經濟成長率至 7.28%，並宣告房市正邁入「軟著陸」初期的背景下，這項調整為近期交易量趨緩、房價漲勢放緩的市場，注入一劑期待已久的強心針，尤其有望緩解 換屋族 的資金壓力。
📊 數據總覽：房市信用管制成效顯現
中央銀行最新數據顯示，自 2024 年 9 月實施第七波選擇性信用管制以來，不動產貸款集中度已顯著下降至 35.96％，這表明資金過度流向房市的情況確實有所改善。具體而言，截至 2026 年 2 月底，不動產貸款成長對總放款成長的貢獻率，已從 2024 年 9 月的 36.44％ 降至 19.69％。相對地，其他放款成長對總放款成長的貢獻率則從 63.56％ 走升至 80.31％，顯示銀行資金配置已趨向多元化，而非單一集中於房地產。
此外，央行在 2026 年 Q1 理監事會議中，將全年經濟成長率預測上修至 7.28％，這項強勁的經濟表現，為房市政策的微調提供了宏觀經濟層面的支撐。儘管市場對房價持續上漲的預期逐漸降溫，交易量明顯下滑，房價漲勢趨緩，但央行仍強調，未來將持續進行專案金檢，並要求銀行維持貸款總量控管，整體信用政策基調仍偏向審慎，並非全面解禁。
政策數據解讀：第二戶貸款成數調整的深層考量
此次央行決議放寬自然人第二戶購屋貸款成數至 六成，是自 2024 年 9 月以來首次針對選擇性信用管制進行的適度鬆綁，此舉被業界解讀為回應民眾實際的 換屋需求。過去，第二戶貸款成數僅限五成，讓許多有換屋計畫的自住客面臨沉重的資金壓力，甚至被市場誤認為投資客，導致交易動能受阻。
信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，政策的適度放寬，將優先帶動 中古屋市場 回溫，有助於消化市場上既有的賣壓，並穩定基本的交易量。當市場流動性提升後，預期也將進一步提振 預售市場 的信心，形成正向循環。這項調整不僅降低了購屋門檻，也直接改善了自住族的資金困境，為房市注入了一股暖流。
市場反應與趨勢觀察：「三微效應」與長期支撐
針對央行此次的「精準微調」，房市趨勢專家李同榮提出了「三微效應」的觀點，他認為市場反應將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。李同榮分析，雖然貸款成數提高至六成，對換屋族而言是個好消息，但仍面臨 18 個月內須出售第一戶 的限制，加上銀行放貸態度仍偏保守，實際動能可能有限。
不過，從長遠來看，在台灣經濟表現強勁、股市帶動財富效應外溢的背景下，加上不動產本身具備 抗通膨 與 保值 的特性，預期 換屋族 與 高資產族群 可望逐步回流市場。特別是那些具備優越地段與產品優勢的 預售案，將成為資金配置的重要標的，為房市的長期發展提供穩定支撐。央行總裁楊金龍也曾表示，唯有價格適度修正，房市才有機會達成「軟著陸」，這暗示著市場仍需時間消化與調整。
數據告訴我們什麼？
綜合上述數據與專家見解，央行此次針對第二戶房貸成數的調整，並非全面性的大解禁，而是一項策略性的「精準微調」。它旨在維持金融穩定與房市「軟著陸」的目標下，適度回應市場需求，特別是緩解自住型換屋族的資金壓力。雖然短期內房市交易量可能只會呈現「微溫」狀態，但此舉已釋放出政策不再一味緊縮的訊號，有助於恢復市場信心。
值得關注的是，央行未全面解禁的另一個理由，與 新青安房貸 政策的持續效應有關，這顯示央行在評估房市時，會綜合考量多方政策工具的影響。未來房市能否真正回溫，關鍵除了進一步放寬換屋貸款限制外，建商是否願意適度讓利以促進交易，也是重要的觀察指標。在餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長市場修正的時間，並累積未來的賣壓。
